Konut fiyatları neden eskisi kadar artmıyor?

Yeni ekonomi modelinde Merkez Bankası’nın faizleri indirmesiyle enflasyonun düşeceği, Türk Lirası’nın da değer kazanacağı öne sürülmüştü. Ekonomistlerse bunu mantıklı bulmadıklarını söylemişti. Uzmanların uyarıları doğru çıktı, enflasyon rekor seviyelere fırlarken, TL’deki değer kaybı da sürdü.
 

Vatandaş konuta ve borsaya yönelmişti

Yüksek enflasyona rağmen faizlerin düşük olmasından dolayı vatandaşlar birikimlerini koruyabilmek için alternatif yatırım araçlarına yönelmişti.

Bunlardan en yaygını borsa ve konut piyasasıydı. Vatandaşların yoğun talebinden dolayı konut fiyatları hızla artmıştı. Son dönemdeyse bu artış git gide yavaşlamaya başladı.

Enflasyon ve satışların düşmesi en büyük etken

Ekonomist Mahfi Eğilmez, kendi sitesinde yayımladığı yazıda düşüşün iki ana nedeni olduğunu dile getirdi.
 

Bunlardan ilki enflasyonun baz etkisiyle de olsa düşmesi. Bu da konutların fiyat artışını etkiliyor.

‘Asıl önemli neden’se konut satışı ve talebinin düşmesi.

Eğilmez, enflasyonun düşmesi ve mevduat faizlerinin artmasıyla talebin konuttan uzaklaşıp mevduata kaydığını belirtti.

 

Mevduat faizleri artıyor

Hükümetin istediği sonuçları elde etmek için bankalara getirdiği çok sayıda kısıtlama mevduat faizlerini son dönemde hayli artırdı.

Merkez Bankası verilerine göre, 31 Mart’la biten haftada üç aya kadar vadeli TL mevduat faizi ortalama yüzde 29,2 seviyesine yükseldi. Önceki hafta bu oran yüzde 28,10’la 20 yılın zirvesini görmüştü.

Baz etkisiyle düşen yıllık enflasyonsa yüzde 50’nin hemen üstünde.

Eğilmez: Gerilemeyi çok daha açık göreceğiz

Eğilmez, şunları yazdı:

*Normal koşullarda enflasyon yükselirse konut talebi düşer, fiyatlar da talep düşüklüğü nedeniyle enflasyon kadar hızlı yükselmez. Bizde normal koşullar geçerli değil. Faiz enflasyonun 30 puan altında olunca insanlar birikimlerini koruyabilmek için bankaya veya tahvile yatırmak yerine konuta yatırıyor. Bu tercih, konuta talebi ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırıyor. Son dönemde mevduat faizlerinde yavaş yavaş artış başladı. Bu gelişme, konuta talebi azalttı ve fiyatlar da eskisi kadar artmaz oldu. 

*Konut fiyatlarındaki asıl sıçramanın 2021’in ikinci yarısında başladığını görülüyor. O zamana kadar Merkez Bankası’nın (MB) politika faizi enflasyonla aynı orandaydı. MB, o dönemde faiz indirimlerine başladı ve devam ederek politika faizini yüzde 8,5’e kadar indirdi. Bankalar da ister istemez bu indirime uydu ve tasarrufu olanlar için paradan kaçış başladı. Döviz alımı zorlaştırılınca geriye seçenek olarak borsa ve konut kaldı.

*Yüksek tasarrufu olanlar konut almaya ve paralarının satın alma gücünü o yolla korumaya yöneldi. Düşük tasarrufu olanlar da bankalardan konut kredisi alarak konut talebinde bulundu. Talep bu kadar artınca konut fiyatları da fırladı gitti. Geçtiğimiz birkaç ayda bankalar, mevduat müşterilerini kaybetmemek için yavaş yavaş faizleri artırmaya başladılar. Bu, yaklaşım değişikliği konut satışlarının düşmeye başlamasında önemli bir etki yarattı.  

*Mart sonu itibarıyla kur korumalı mevduatta faiz tavanı kaldırılınca mevduat faizlerinde ve tahvil faizlerinde de yükselme biraz daha hızlandı. Önümüzdeki aylarda faizlerin enflasyona yaklaşmaya devam ettiği her adımda hem konut satışlarındaki düşüşü hem de fiyat artışlarındaki gerilemeyi çok daha açık biçimde göreceğiz.